Come si registra una proprietà immobiliare in Brasile ?
Inviato da Manager Online il 10 February 2014 08:42 PM

Il trasferimento della proprietà immobiliare in Brasile, si realizza per mezzo di un atto pubblico di acquisto " Escritura Pública de Compra e Venda", stipulato dagli Uffici Notarili locali presso il "Cartório do Registro de Imóveis"e successiva registrazione presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari, nel termine dei successivi 30 giorni.

La proprietà, conseguentemente, si trasferisce esclusivamente mediante il registro del titolo traslativo della proprietà nei Registri Immobiliari, in conformità all'art. 1.245 c.c. locale, che così recita: si trasferisce la proprietà tra vivi mediante il registro del titolo traslativo nel "Registro di Immobili".

Paragrafo Primo: Sino a quando non sarà effettuato tale registro, l'alienante continuerà ad essere considerato il proprietario dell'immobile. La legge che regolamenta i Registri Pubblici è la n° 6.015 del 31 Dicembre 1973.

Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari "Registros Públicos" si trovano registrati, altresì, i dati degli immobili, ovvero gli estremi identificativi di ciascun immobile, individuati da un numero specifico, (documento denominato "Matrícula") da cui si evince la titolarità storica dello stesso, sin dalla data della sua identificazione, con tutta la relativa cronistoria, nonché l'esistenza di qualsiasi tipologia di vincolo (ipoteca, pegno, tra l'altro) che possa onerarlo. Tale numero, è presente solo per le proprietà che sono state coinvolte in qualche transazione legale o finanziaria dopo il 31 Dicembre 1973. Sono necessari circa 3 giorni per ottenere una matrícula presso un "Cartorio".

Conseguentemente,ogni e qualsiasi operazione di compravendita avente ad oggetto l'immobile deve rivestire la forma di legge prevista dalla locale normativa (atto pubblico), e per essere valida, deve essere trascritta in tali libri, mediante specifica richiesta del Notaio (nell'ipotesi di compravendita od atti pubblici), oppure dalla parte direttamente interessata.

Per la redazione dell'atto pubblico sono previsti costi notarili, calcolati proporzionalmente al valore dell'immobile, oltre all' ITBI (Imposto sul trasferimento di Beni Immobili) la cui aliquota varia da Municipio a Municipio (e comunque tra il 2% e 7% del valore dichiarato) e l'imposta di registro per la trascrizione dell'atto.

E' importante evidenziare, inoltre, che l'art. 53 della legge n. 8.078/90, prevede che i contratti di compravendita, dovranno prevedere il prezzo di trasferimento in moneta nazionale.

Conseguentemente, è vietato stipulare la vendita di immobili in moneta straniera. La prassi prevede che le parti sottoscrivano preventivamente un contratto preliminare che ha effetti obbligatori tra le stesse e nel quale vengono indicati i numerosi documenti relativi alla persona del venditore ed all'immobile, che devono essere previamente analizzati per poter garantire un buon acquisto.

Tale contratto preliminare, se registrato, produrrà effetti reali, non nel senso del trasferimento della proprietà ma delle possibilità di esercitare il diritto di trasferimento coattivo nell'ipotesi di rifiuto del venditore, chiaramente, una volta pagato il prezzo stipulato.

Normalmente in Brasile, è l'avvocato che presta l'assistenza giuridica necessaria in questi casi, fermo restando che l'atto sarà elaborato dal Notaio il quale verifica l'identità delle parti e la legittimità del diritto di proprietà di colui che aliena l'immobile, non entrando nel merito dell'esistenza di eventuali azioni processuali, esecuzioni fiscali, oneri e gravami, tra l'altro. 

In alternativa è possibile fare una scrittura privata davanti a un notaio che serve a certificare le firme e la data, senza però fare verifiche sul registro o certificazioni sul contratto. Questa scrittura è solo vincolante tra le parti e non può essere opposta a terzi (e non viene segnalata all'ufficio delle imposte) anche se è possibile registrarla al "registro de notas e documentos" in modo che i terzi la possano vedere. In ogni caso, questa modalità non garantisce il titolo di proprietà, che ripetiamo è certa solo nel momento di iscrizione al registro immobiliare nel quale sarà possibile vedere un estratto del contratto.

Non esiste assolutamente alcun tipo di riservatezza. Chiunque può richiedere, senza alcun tipo di motivazione particolare, dati inerenti la proprietà di un terreno. 
Il notaio generalmente richiede un certo numero di certificati per procedere a una valida transazione. Per ottenere i certificati si devono preventivamente eseguire alcuni controlli.

Generalmente queste verifiche vengono effettuate attraverso la presentazione di una copia della matricola e inserendo il codice fiscale (CPF) del venditore in una serie di siti governativi. Si possono così verificare le varie posizioni tributarie degli attori che partecipano al contratto stabilito.

Il notaio (Tabelião) non è tenuto a fare le verifiche del caso, ma sarà compito del venditore o del compratore produrre la documentazione richiesta prima che il notaio accetti di redigere l'atto.

A) Controlli presso il "Registro". 
Si devono richiedere al venditore il numero di "matricula" dell'unità, che raccoglie la descrizione e localizzazione dell'immobile, i dati del proprietario e lo storico dei passaggi di proprietà. Tramite la matricula, si richiede al "Registro" la "Certidão Negativa de Onus Reais", che attesta l'inesistenza di ipoteche e altri oneri e azioni reali.

B) Controlli presso la "Prefeitura" (Comune). E' necessario individuare preliminarmente il numero di "Inscrição Municipal", dal quale si puó risalire alla "planta" del terreno o della casa. Occorre poi richiedere la "Certidão Negativa de tributos Municipais" che indica l'esistenza/non esistenza di debiti derivanti dal mancato pagamento dell'"IPTU"(Imposta omologabile all'ICI in Italia). Il debito che sorge dal mancato pagamento di questa tassa si trasferisce dal precedente proprietario al nuovo acquirente. Si tratta pertanto di debito reale, che segue l'immobile.

C) Controlli sul Venditore. Per quanto concerne i documenti da produrre, del venditore persona fisica, dovranno essere prodotti i seguenti documenti: 
1) Certificati Negativi da Richiedere in Tribunale relativamente alle azioni civili di esecuzione civile e di famiglia;
2) Certificati negativi da richiedere in Tribunale relativamente alle azioni civili di esecuzioni fiscali statali e municipali; 
3) Certificati negativi da richiedere in Tribunale relativamente alle azioni civili di fallimento e concordati; 
4) Certificato negativo della Giustizia del lavoro; 
5) Certificato negativo relativamente alle azioni criminali; 
6) Certificato negativo della Giustizia Federale (Azioni civili e criminali - Certidão de Ação Civil); 
7) Certificato negativo della Receita Federal (Certidão de Execuções Penais e da Fazenda); 
8) Certificato di Protesto degli ultimi 10 anni presso gli uffici di protesti; (Certidão Negativa de Protestos); 

Per il venditore persona giuridica, si richiederà, oltre a tutti i documenti sopra indicati per le persone fisiche, anche il certificato negativo di INSS ( debiti di natura previdenziale) , il contratto sociale ed eventualemnete, i documenti relativi ai soci, quali la "Certidão de Falência e Concordata", "Certidão Negativa de Débito de INSS" e la "Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais".

Inoltre può essere necessario effettuare ulteriori controlli a seconda dei casi. Se si sta trattando una casa inserita in un condominio, bisogna accertarsi che esista la persona giuridica del Condominio registrata presso il "Registro" e che sia registrata la "Convenção do Condominio" (Convenzione del Condominio), che regola, insieme al codice civile e al "Regimento Interno", i diritti e doveri dei condomini.

È necessario inoltre, accertarsi con il "Síndico" (amministratore) o l'"Administrador" rilascino una dichiarazione nella quale si afferma che tutte le spese condominiali del precedente proprietario sono state pagate. È bene sapere inoltre che, se per esempio, una certidão attestasse la presenza di un'ipoteca, si può rogitare ugualmente, ma nell'atto apparirà la menzione, inserita dal Notaio, che sull'immobile grava un'ipoteca. Pertanto i certificati hanno la funzione di rendere edotto il compratore sui possibili rischi della transazione.

Infine, per acquistare terreni edificabili, bisogna tenere conto che prima di arrivare alla licenza di costruzione (Alvarà de Construção), potrebbe venire richiesto parere favorevole da parte dii vari organismi tra i quali l' HYPHAN (Istituto a tutela del patrimonio storico brasiliano), il Meio Ambiente Municipal (Istituzione del Comune che tutela l'ambiente), il Meio Ambiente Estadual (Organismo Statale che tutela l'ambiente) e l'IBAMA (Organismo Federale a tutela dell'ambiente).

E' consuetudine comunque che il compratore e il venditore prima facciano una scrittura privata, un preliminare nella quale dovrebbero essere inclusi gli obblighi del venditore ad assicurare la trascrizione del titolo una volta ricevuto tutto il pagamento. A questo punto della transazione è uso versare una caparra, preferibilmente non molto alta, per evitare la possibilità che l'immobile venga venduto ad altri.

È previsto, inoltre, dalla legge locale (art.418 c.c.) che se una delle parti recede dopo la firma di questo preliminare, sarà tenuta a pagare l'ammontare del deposito all'altra parte in doppio a titolo di indennità.

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